Понижая ставку льготной ипотеки Путин заявляет о поддержке экономики. Но вы не думали что у платежесопособного спроса есть предел? Допустим при льготной ипотеке по 7% и цене квадрата 200 тыс за метр (в 2022 году) и при ипотеке 11% и цене квадрата 100 тыс за метр (в 2019 году) СОВЕРШЕННО разные объемы потенциального спроса? Чтобы вернуть спрос к прежним уровням нужно снижать ставку не до 6-7% а до 2-3%. Есть тезис сторонников рынка недвижимости — низкая обеспеченность жильем россиян. Спросите у любого россиянина: хотели бы Вы жить в пентхаусе 250 м2 в центре Москвы или в собственном коттедже 400 м2? Любой ответит: конечно хотел бы! Но есть ли у него деньги?
Полагаю что вся выгода ипотеки моментально будет перечеркиваться мгновенным переписыванием ценников алчными застройщиками. В какой-то момент эта искусственная поддержка сектора без увеличения БЛАГОСОСТОЯНИЯ граждан перестанет работать. 
Вывод: правительство недальновидно и рано или поздно доиграется и раздует на рынке жилья огроменный пузырь, разгребать последствия которого придется нам всем.

Народ, решил поднять такую тему. Что такое пузырь? Это когда где-то цена актива сильно отрывается от фундаментальной стоимости. В биткойне что говорили? Что его генерация конечна он может стоить 100 000 долларов или даже 1 000 000 долларов. Пузырь сдулся? Сдулся. В Nasdaq что говорили? Что электронный бизнес бесконечно масштабируем, to the moon! Пузырь сдулся? Сдулся. Компания не должна долго торговаться за 50 выручек или 100 годовых прибылей или вообще быть убыточной с капитализацией 50 млрд долларов (как Virgin). Везде есть отрыв от фундаментальной стоимости. После коррекций активы конечно никуда не денутся, но будут расти уже после сильного падения цен. И Nasdaq и биткойн вещи очень интересные, но не по таким ценам.
Теперь про недвижимость Сочи. Меня достали разговоры вообще о всей недвижимости как о божественном активе который никогда не дешевеет, он может скорректироваться но будет расти всегда. Так вот на мой взгляд именно Сочи это карикатура на весь наш рынок недвижимости, как самый уродски переоцененный рынок. Был в Сочи много раз, там есть красивые места, хорошие дороги, современный аэропорт, рядом море и горы. Но такого убожества за эти деньги я нигде не видел. Море сплошной вирус, мусор, железная дорога почти на всей линии моря, в курортном городке сплошной базар-вокзал с поддельным порошковым вином и шаурмой. Там реально дороже отдыхать чем за границей. Теперь говорят, что там единственное место где можно отдыхать в наше непростое санкционное время. С какой стати? ОАЭ закрыто, Тайланд закрыт? На Кипр можно лететь с пересадкой в Стамбуле. Мальдивы с таким курсом скоро будут дешевле Сочи. 
Сочи это пузырь, который должен схлопнуться процентов на 30-40% от текущей цены. Там нет земли, там покупают недвигу невыездные коррупционеры, to the moon! Мне это что-то напоминает.

Всем привет! Читаю новости и везде, где присутствует Хуснуллин со всеми все его фразами и заявлениями про поддержку строительной отрасли — это явное лоббирование интересов застройщиков. Полагаю, что это лобби внушило Путину, что экономика будет хорошо себя чувствовать если раздавать льготную ипотеку налево и направо. Как вижу это я? Разгон цен на недвижку с дешевой ипотекой это нихрена не хорошо для всех нас, проценты по ипотеке давно уже не компенсируют бешеный рост цен. Зачем мне ипотека под 9% если цена на недвижимость сделала Х2? Доходы населения падают и падают, инвесторы в бетон не смогут бесконечно радоваться росту цен на жилье, всему есть свой разумный предел. Я не фанат недвижимости ни разу, мне не нужен бесконечный рост цен и я не верю в эту мантру. Я прямо сейчас могу пойти и купить пару квартир, но я не хочу этого делать, рынок недвижимости перегрет до безумия, пусть он сдуется на 15-20% хотя бы, а потом опять снижают ставки до 5-6%. Нужно контрциклическое льготное кредитования под недвижимость, а не проциклическое. Если правительство проявляет заботу о населении — надо беспокоиться.

Друзья, недвижимость как актив не оставляет никого равнодушным. При обсуждении динамики цен комментарии прямо противоположные: есть те кто свято верит в незыблемость недвижки и есть те кто ждет ее сильного падения. О себе: у меня есть жилье, но я хочу приобрести еще одну квартиру и могу спокойно ждать. Недвижимость очень надежна, это подчеркнули события последних месяцев. Но разве она не может падать? Ведь это суть функция от экономики и благополучия граждан РФ. Что было ИМХО в 2020 году? Мало кто помнит, что ставки по депозитам упали ниже арендной доходности жилья. И этот пучок соломы вспыхнул от искры льготной ипотеки! Многие пошли покупать недвижимость не только как жилье, но и по большей части как инвестицию. А что мы имеем сейчас? Сторонники недвижки говорят про себестоимость недвижимости, но я помню 2007-2008 гг. и как перли цены, буквально ежедневно, тогда многие говорили что очень сильно дорожает бетон и цемент. В 2020 году начал дорожать металл, в 2022 многое доугое. Если посмотреть в отчетность застройщиков, то маржа их имеет огромный запас и они могут выдержать коррекцию цен на 10-20% спокойно. Резюме: недвижимость долгосрочно растет, но здоровые коррекции на 10-20-25% в ней бывают регулярно. Это я и жду на горизонте 6-9 месяцев. Не дождусь — ничего страшного )))